장모님 땅에 집을 지어서 어머니와 공동명의로 등기할 수 있을까?

요즘은 한 지붕 아래 여러 세대가 함께 사는 형태가 늘고 있습니다.

특히 결혼한 부부가 장모님이나 시부모님 땅에 집을 짓고, 어머니까지 함께 모시는 상황도 많아지고 있죠.

이런 경우 종종 나오는 질문이 바로 이것입니다:

“장모님 땅에 집을 지어서, 건물은 어머니와 장모님 공동명의로 만들 수 있을까?”

이번 글에서는 실제 가능한지, 법적 문제는 없는지,
세금은 어떻게 처리해야 하는지 하나씩 자세히 정리해드리겠습니다.

1. 장모님 땅에 어머니 명의로 건물 짓는 건 가능한가?

결론부터 말씀드리면,
가능합니다. 단, 장모님의 동의와 법적 절차를 지켜야 합니다.

한국 법에서는 토지와 건물은 각각 독립된 재산입니다.
즉, 토지는 장모님 명의, 건물은 어머니 명의(혹은 공동명의)로 분리해도
법적으로 가능합니다.

단, 이를 위해선 다음 조건을 충족해야 합니다.

2. 꼭 필요한 절차: 토지 사용승낙과 건축주 등록

① 토지사용승낙서

• 장모님이 어머님에게 토지를 사용해도 좋다는 동의서를 써줘야 합니다.

• 이는 건축허가 신청 시 관할 행정기관에 제출해야 하는 문서입니다.

② 공동 건축주 등록

• 건축을 시작할 때부터 어머니와 장모님을 공동 건축주로 등록해야

• 이후 건물 소유권을 공동명의로 등기할 수 있습니다.

3. 건물 공동명의 등기 절차

1. 건축허가 및 공사 완료

2. 사용승인 후 건축물대장 발급

3. 건물보존등기 신청 (지분 비율 명시)
   예: 어머니 70%, 장모님 30%

이렇게 하면 토지는 장모님 단독 소유, 건물은 공동소유로 등기됩니다.

4. 세금 문제는 없을까?

이 부분이 가장 민감합니다.

▷ 증여세

• 장모님이 어머니에게 토지 사용권을 무상으로 준 것으로 보일 수 있음

• 국세청은 이 경우 간접적인 증여로 판단해 증여세를 과세할 수 있음

▷ 취득세

• 건물 신축 후 공동명의로 등기할 경우,
  각자의 지분 비율에 따라 취득세 납부 의무 발생

▷ 향후 상속세

• 토지와 건물이 분리 소유이므로,
  추후 장모님 사망 시 상속 절차가 따로 진행되어야 함

• 토지를 담보로 대출, 처분할 경우 건물 소유자와 갈등 발생 가능성

→ 반드시 세무사와 사전 상담을 권장합니다.

5. 현실적인 팁

• 문서로 남기기: 가족 간 거래라 하더라도, 사용승낙서, 건축합의서 등은 반드시 문서화

• 지분 비율 명확히: 등기 시 지분을 애매하게 하지 말고 명확하게 명시

• 차후 분쟁 방지: 공사비 부담 내역, 유지관리 책임, 향후 매도·증여 계획 등도 미리 정리

결론

• 장모님 땅에 건물을 지어 어머니와 장모님 공동명의로 건물 등기하는 것은 가능

• 다만 토지 사용승낙, 건축주 등록, 공동등기, 세금문제 등 복잡한 절차가 뒤따릅니다

• 무엇보다도 증여세 및 향후 상속 갈등 방지를 위해 법률·세무 전문가와의 상담이 필수