근저당권 70% 이하인지 확인하려면 시세가 없을 땐 어떻게 해야 할까?

전세계약을 하려면 반드시 확인해야 할 한 가지.

바로 근저당권이 시세의 70%를 넘지 않는지입니다.

왜냐고요?
만약 집주인이 대출을 너무 많이 받은 상태에서 경매라도 들어가면,
전세보증금을 돌려받을 수 없기 때문입니다.

그런데 문제는?
신축 건물이라 시세가 조회되지 않는다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

1. 근저당권 70% 이하인지 확인하려면?

기본 공식은 아래와 같습니다.

등기부 등본상 채권최고액 ÷ 시세 ≤ 0.7

예를 들어

• 채권최고액: 3억1천2백만 원

• 전세보증금: 3억9천만 원

이라면?

→ 3억1천2백 ÷ 3억9천 = 약 80%
→ 위험합니다. 보증보험 가입도 어려울 수 있습니다.

2. 시세가 없으면 어떻게 해야 할까?

시세 추정 방법 5가지:

① KB부동산 리브온
② 호갱노노, 직방, 다방 등 실거래 시세
③ 공인중개사 시세 조언 + 분양가 정보
④ HUG(주택도시보증공사) 시세 기준 문의
⑤ 네이버 부동산 실거래가 분석

→ HUG 전세보증보험 가입 시 시세 기준이 확정되므로 가장 확실함

3. 전세보증금보다 채권최고액이 높으면 위험한가요?

정답: 그럴 수 있습니다.

채권최고액은 실제 대출금보다 크지만,
집주인이 정말 그만큼 대출을 받았다면?
→ 전세보증금보다 근저당이 먼저 배당받습니다.

즉, 경매로 넘어가면
당신은 '후순위 임차인'이 되는 겁니다.

4. 반전세 계약이면 계산법이 달라질까?

아니요.
계약서상 보증금 기준으로 70% 이하 판단합니다.

• 보증금 3억, 월세 35만 원이라면
  → 3억 기준으로 계산
  → 70%는 2억1천만 원 이하여야 안전

현재 근저당이 3억1천2백만 원이면
→ 이 기준 초과, 매우 위험

5. 체크리스트 요약

-등기부 등본에서 근저당권 확인
- 채권최고액 ÷ 시세 ≤ 0.7 여부 판단
-시세 없으면 HUG 보증보험 또는 분양가 기준 참고
-계약서상 보증금 기준으로 계산
-보증보험 미가입 시 계약 보류 고려

결론

• 근저당권은 등기부에 아무 이상 없어도 위험할 수 있습니다.

• 시세가 없어도 대체 기준으로 계산은 가능합니다.

• 전세보증보험 가입 가능 여부가 가장 정확한 안전지표입니다.

• 조건이 애매하다면 무리해서 계약하지 않는 게 최선의 선택일 수 있습니다.