성년후견인과 부동산 공동명의 매매, 매매대금은 누구에게 입금해야 할까?

공동명의 부동산을 거래할 때, 소유자 중 한 명이 치매 등으로 성년후견인이 지정된 경우 매매 과정에서 매우 신중해야 합니다. 특히 매매대금 입금 계좌와 법원 허가 여부는 단순한 실수가 향후 큰 법적 문제가 될 수 있는 만큼, 확실한 확인이 필요합니다.

이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로, 성년후견인이 개입된 공동명의 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 사항들을 정리해드립니다.

1. 성년후견인 제도와 부동산 매각의 법적 구조

성년후견인은 치매, 정신적 장애 등으로 의사결정능력이 미약한 사람(피후견인)을 대신하여 재산을 관리하고 법률행위를 수행하는 사람입니다.
하지만, 아무리 후견인이라 하더라도 단독으로 부동산 매각을 할 수는 없습니다.

→ 반드시 가정법원의 매각 허가 결정이 있어야 하며
→ 매각 후에도 대금 사용 내역을 법원에 보고해야 합니다.

2. 사례 정리: 어머니(피후견인) 2/3 + 자녀 1/3 공동명의 부동산

• 어머니는 치매로 성년후견 개시 결정

• 자녀는 법정 성년후견인으로 등록됨

• 매각 시 법원에서 아래와 같이 지시

  • 매각비용 및 제세공과금을 공제한 잔여 매각대금을 후견인 명의 계좌에 보관

  • 1개월 이내에 사용·보관 내역을 법원에 보고할 것

이 상황에서, 매수자가 전체 매매대금을 후견인 명의 계좌로 입금해도 되는가 하는 것이 핵심 질문입니다.

3. 매매대금 입금은 어떻게?

• 어머니 명의 2/3 지분 대금
  → 후견인(자녀) 명의 계좌로 입금
  → 법원의 명령에 따라 사용 및 보관 후 보고 의무 발생

• 자녀 본인 명의 1/3 지분 대금
  → 자녀 개인 명의 계좌로 별도 입금

전체 매매대금을 후견인 명의 계좌로 입금할 경우, 자녀 지분마저 법원이 관할하게 되어 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 계약서 작성 시 서류 확인사항

거래 안전을 위해 아래 서류들을 요구하거나 검토하시기 바랍니다

• 후견등기사항증명서
  후견인 등록 여부, 권한 범위(부동산 처분 포함 여부) 확인

• 가정법원 허가 결정문
  후견인이 해당 부동산을 매각하는 행위에 대해 법원의 사전 허가 유무 확인

• 공동명의 확인 가능한 등기부등본

• 가족관계증명서 (권장)
  후견인과 피후견인의 관계를 명확히 하기 위한 참고서류

• 매도인 인감증명서, 신분증 사본

가족관계증명서가 법적 필수는 아니지만, 거래상 분쟁 예방을 위해 요구하는 것이 바람직합니다.

5. 법원 보고의무와 매수인의 주의사항

후견인은 매각대금을 수령 후, 법원에 다음과 같은 보고를 해야 합니다

• 매각 후 지출내역

• 남은 금액 보관현황

• 법정기한: 소유권이전등기일로부터 1개월 이내

이 보고 의무는 매수인과는 직접적 관련은 없지만, 매수인이 법원 허가 없이 매매를 진행하거나, 대금을 잘못 입금할 경우 거래 무효 및 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 결론: 안전한 거래를 위한 핵심 체크리스트

• 후견등기사항증명서 확인

• 법원의 매각 허가 결정 확인

• 매매대금 분할 입금(후견인 지분 / 자녀 지분 분리)

• 가족관계증명서 요구 권장

• 계약서상 각 지분별 금액 명시

부동산 거래는 단순한 돈의 이동이 아니라 법적 책임이 따르는 행위입니다. 특히 성년후견이 개입된 경우라면, 이중확인, 삼중확인이 필요합니다.
조금이라도 의문이 든다면 반드시 공증변호사 또는 법무사를 통해 계약 내용을 사전 검토받으시는 것을 권장드립니다.