위반건축물 철거, 임차인이 해야 할까? 상가 원상회복 범위와 법적 책임 정리

상가 임대 종료, 원상회복 요구... 어디까지 해야 하나요?

상가 임대차 계약이 끝나면 흔히 듣게 되는 말이 있습니다.
“원상복구 해주세요.”
이 말은 종종 임차인이 계약 기간 동안 설치한 에어컨, 파티션, 벽지, 간판 등 다양한 비품이나 구조물의 철거를 의미합니다.

그런데 때로는 임대인이 임대차 계약 이전에 스스로 불법으로 증축한 건물 일부까지
임차인에게 철거하라고 요구하는 경우가 있습니다.

이 글에서는 실제로 빈번하게 발생하는 다음과 같은 사례를 중심으로 정리합니다.

• 과거 임대인이 위반건축물(불법 증축)을 했는데

• 해당 공간을 포함한 상가를 임차한 세입자에게

• 철거 및 원상회복 책임을 물을 수 있는가?

  
  
  

원상복구의 범위는 어디까지인가?

민법 제618조 및 임대차보호법에 따르면,
임차인은 계약 종료 시 임대인의 재산을 본래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다.
이것이 흔히 말하는 원상회복의무입니다.

그러나 이 원상복구의무는 임차인이 자의적으로 설치한 시설 또는 구조 변경에 한정됩니다.
따라서 임차인이 입주 이후 설치한 다음 항목은 철거 대상이 될 수 있습니다.

• 에어컨, 냉난방기

• 내부 벽체, 칸막이

• 간판, 외벽 장식

• 내부 바닥 공사 등

위반건축물은 누가 철거 책임을 질까?

건축법에 따르면 위반건축물은 다음과 같은 경우에 해당합니다.

• 인허가 없이 지어진 불법 증축 공간

• 용도지역을 위반한 건축물

• 주차장 등 법정 설비 미비로 인한 적발

• 창고, 창고 위 2층 등 무단 증축 구조물

이런 건축물은 해당 시·군·구청의 시정명령(철거 또는 원상회복) 대상이 됩니다.
그리고 이 철거 명령의 주체는 ‘건축물 소유자’, 즉 임대인입니다.

즉, 질문자님처럼 임대인이 과거 무단으로 지은 창고, 주차장 구조물 등이 위반건축물로 판명된 경우,
해당 부분에 대해 법적으로 철거 의무를 지는 것은 임차인이 아니라 임대인입니다.

임차인이 일부 사용했다면 책임이 있을까?

임차인이 위반건축물 공간의 일부를 사용했더라도,
그 사용이 임대인의 허가 또는 안내에 따라 이루어졌고,
임차인이 그 공간이 위법한지 몰랐던 경우,
임차인은 해당 구조물의 설치 주체가 아니므로 철거 의무가 없습니다.

다만, 임차인이 해당 공간을 명백히 불법적으로 사용했고,
구조 변경이나 개조에 적극적으로 관여한 경우는 예외가 될 수 있습니다.
이 경우 일부 철거 비용 부담이나 행정 책임이 따를 수 있습니다.

견적서를 제시하며 철거를 요구하면 어떻게 해야 하나?

임대인이 철거 견적서를 들고 오며
“전체 철거비가 이만큼이니 임차인인 당신이 부담하라”고 주장하는 경우가 있습니다.

그러나 이는 법적 근거가 없을 경우 부당한 비용 청구가 될 수 있습니다.
위반건축물 자체가 임대인 책임이고,
임차인의 의무가 명확하지 않다면
그 견적은 단지 임대인이 스스로 감당해야 할 비용 추정에 불과합니다.

따라서 임차인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

1. 서면으로 해당 철거 요구의 법적 근거를 요청합니다.

2. 위반건축물 구조가 임대인이 설치했음을 증명할 자료를 수집합니다.

3. 필요시 건축사나 변호사 자문을 통해 책임범위를 명확히 확인합니다.

4. 민사상 채무 부존재 확인 소송이나 분쟁조정 신청도 가능합니다.

결론: 원상복구 의무는 명확히 구분해야 합니다

상가 임대차 종료 시 임차인이 책임져야 할 범위는
임차인 본인이 직접 설치한 설비나 구조물에 한정됩니다.
임대인이 과거 무단으로 증축한 위반건축물까지 철거하라는 요구는 법적 근거가 부족합니다.

질문자님 사례처럼 임대인이 일방적으로 견적서를 들이밀며
철거 비용을 부담하라고 강요한다면,
이는 민법상 부당청구 또는 계약 외 손해배상 요구로 판단될 여지가 높습니다.

지금 당장 해야 할 일은

• 책임범위 문서화

• 임대인과의 대화 기록 정리

• 불법구조물 사진과 증거 확보

• 법률 전문가와의 상담입니다.

위반건축물 철거까지 책임지라는 주장은
그 자체로 법을 오히려 위반할 수도 있습니다.