월세 재계약할 때도 집주인이 공인중개사에게 복비를 또 내야 할까?

월세 계약을 맺고 2년이 지나 재계약을 앞둔 집주인이라면 한 가지 궁금증이 생깁니다.

“같은 세입자와 조건만 약간 조정해서 재계약하는데, 중개사에게 또 복비를 줘야 하나요?”

계약 갱신 시 공인중개사의 역할이 모호할 때,
복비(중개보수)가 과연 법적으로 발생하는지,
부담 주체는 누구인지,
그리고 현장에서는 어떻게 처리하는지 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

1. 복비는 언제 발생하는가?

복비, 즉 중개보수는 단순히 계약서 작성을 대행하는 데 그치지 않습니다.
공인중개사가 아래와 같은 중개행위를 하면 법적으로 보수를 받을 수 있습니다.

• 임대차 조건 협의

• 계약서 작성 및 날인

• 임대차 정보 조회 및 권리분석

• 거래 당사자 연결

즉, 계약이 처음이든 재계약이든, 실질적인 중개행위가 있었다면 복비 발생 요건이 충족됩니다.

2. 같은 세입자와 재계약할 때 복비가 또 발생할까?

정답: 경우에 따라 달라질 수 있습니다.

복비가 발생하는 경우

• 중개사가 새 계약서 작성

• 보증금, 월세 등 조건 재협상

• 세입자나 집주인이 중개사무소를 통해 조정 요청

복비가 발생하지 않는 경우

• 집주인과 세입자가 직접 계약서 작성

• 조건 변경 없이 단순 연장

• 중개사무소에 방문하지 않음

즉, 실질적인 중개 업무의 유무가 핵심입니다.

3. 법적으로는 의무일까? 선택일까?

공인중개사법은 다음과 같이 정하고 있습니다.

“중개보수는 중개의뢰인과 중개업자 간의 자유계약에 의한다.”

즉, 의무가 아닌 계약에 따라 결정되는 금액입니다.
하지만 지방자치단체에서는 상한 요율을 정해두고 있어서, 요율 초과 청구는 불법입니다.

예:

• 전세 또는 월세 보증금 1억원일 경우, 최대 30만원

• 월세인 경우 환산보증금 기준(월세×100 + 보증금)으로 계산

4. 현장에서는 이렇게 처리합니다

• 재계약이지만 요율대로 0.3% 청구하는 곳도 있음

• “기존 고객이니 정액 10만원만 주세요” 방식도 많음

• 일부는 아예 “재계약 복비는 받지 않습니다”라고 명시

따라서 중개사무소에 먼저 복비 여부를 물어보고 협의하는 것이 가장 현실적입니다.

5. 집주인이 꼭 알아야 할 3가지

① 중개보수는 자동으로 발생하는 게 아니다.
→ 중개사가 실질적으로 개입했는지 확인

② 세입자도 일부 부담할 수 있다.
→ 재계약 시 복비를 양 당사자가 분담하는 경우도 흔함

③ 복비 금액과 발생 여부는 반드시 사전 협의할 것
→ 재계약 날짜 전에 중개사와 통화 또는 메시지로 정리

결론

• 같은 세입자와의 재계약이라도 중개사가 개입했다면 복비가 발생할 수 있습니다.

• 복비는 중개사의 실질적인 업무 유무와 당사자 간 협의에 따라 결정됩니다.

• 계약서만 작성해줬다 하더라도 요율 기준으로 복비를 청구할 수 있으므로, 협의 없으면 분쟁이 될 수 있습니다.

• 집주인 입장에서는 중개보수 여부를 명확히 사전 정리하는 것이 비용 절감과 불필요한 마찰을 줄이는 핵심입니다.