경매 시 낙찰가가 최우선변제금보다 낮으면 임차인은 어떻게 되나요?

전세사기, 깡통전세 등의 사회적 문제로 인해 많은 임차인들이 "내 전세보증금은 과연 안전한가?"라는 고민을 하게 됩니다.

그 중에서도 특히 중요한 개념이 바로 최우선변제금입니다.

그렇다면 이런 질문이 생깁니다.

“최우선변제금보다도 경매 낙찰가가 낮으면 돈을 못 받는 건가요?”
“2021년에 전입신고했는데, 지금 기준으로 최우선변제를 받을 수 있을까요?”

이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 최우선변제금의 지급 우선순위, 낙찰가와의 관계, 적용 기준 시점 등을 명확히 정리해보겠습니다.

1. 최우선변제금이란 무엇인가?

최우선변제금이란, 경매나 공매로 부동산이 처분될 경우
일정 금액까지는 다른 채권자보다 우선적으로 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

즉, 보증금 전체가 아니라 일정 ‘상한액’까지 우선 보호해주는 안전장치입니다.

2. 낙찰가가 최우선변제금보다 낮으면 어떻게 되나?

예를 들어, 보증금이 2,500만 원이고
최우선변제금 상한도 2,500만 원이라고 하더라도,
경매 낙찰가가 2,000만 원에 불과하다면,
실제로는 2,000만 원만 회수됩니다.

즉, 최우선변제금은 낙찰가 한도 내에서만 실효성이 있고, 그 이상은 국가가 보장해주는 것이 아닙니다.

따라서 경매 낙찰가가 낮아지면, 실질적으로 돌려받을 수 있는 금액도 줄어들 수밖에 없습니다.

3. 어떤 기준으로 최우선변제금 상한이 적용되나?

임차인들이 자주 혼동하는 부분 중 하나가 바로 최우선변제금 기준 시점입니다.

• 최우선변제금은 전입일 기준이 아니라 경매신청일 기준으로 적용됩니다.

즉, 2021년에 전입신고를 했더라도,
경매가 2024년이나 2025년에 개시되었다면,
2023년 개정안 기준이 적용됩니다.

4. 2023년 기준 최우선변제금은 얼마인가?

2023년 4월 개정된 「주택임대차보호법 시행령」 기준에 따르면:

• 기타지역 (서울, 수도권 이외 지역):
  보증금 2,500만 원 이하일 경우, 전액 최우선변제금 보호

즉, 질문자처럼 기타지역에서 보증금 2,500만 원으로 거주 중이라면
보증금 전액이 최우선변제금 보호 대상입니다.

5. 보증금이 2,500만 원 이상이면 어떻게 되나?

만약 보증금이 3,000만 원이라면
기준 초과분에 대해서는 일반 임차보증금 채권자로서
경매 배당순위에 따라 분배를 기다려야 합니다.

하지만 이 경우
보증금이 딱 2,500만 원이기 때문에 최우선변제 대상 전액 적용이 가능합니다.

6. 임차인이 꼭 해야 할 절차는?

보증금 보호를 위해 임차인은 아래 절차를 반드시 밟아야 합니다.

• 전입신고 완료

• 확정일자 취득

• 실거주 중 (대항력 발생)

• 경매 개시 시 ‘배당요구 종기일’까지 배당요구서 제출

이 네 가지가 모두 충족되어야
최우선변제권이 실질적으로 인정됩니다.

7. 결론

• 낙찰가가 최우선변제금보다 낮으면, 그 낮은 금액이 실제 수령액이 됩니다.

• 최우선변제금 기준은 전입일이 아니라 경매신청일 기준입니다.

• 2023년 개정안 기준으로, 기타지역은 보증금 2,500만 원까지 보호됩니다.

• 이번 사례는 보증금 전액이 최우선변제 대상입니다.