근저당권자가 사망했을 때 말소 없이 부동산 매매가 가능할까?

부동산을 매도하려고 하는데, 등기부에 근저당권이 설정되어 있다면 매매가 가능한지 고민이 많아집니다.

특히 근저당권자가 사망한 후 상속인이 아무런 조치를 하지 않아 근저당 말소가 되지 않는 상황이라면 더욱 곤란하죠.

“채권자가 사망했는데, 그 상속인이 아무런 조치도 하지 않으면 근저당은 언제 없어지나요?”
“이 상태로 매도할 수는 없을까요?”

이 글에서는 근저당권 말소 없이 부동산을 매도할 수 있는지,
법적으로 말소할 방법은 있는지, 그리고 실무상 가능한 대응전략을 정리해드립니다.

1. 근저당권자의 사망, 권리는 어디로 가는가?

근저당권은 사망과 함께 소멸하지 않습니다.
채권자의 사망 후, 채권과 담보권은 모두 상속인에게 포괄승계됩니다.

하지만 상속인이 상속을 단순히 승계하지 않거나, 아무런 절차를 진행하지 않으면,
부동산 등기부에는 사망한 채권자의 이름으로 여전히 근저당권이 존재하게 됩니다.

2. 이 경우 공탁으로 말소할 수 있을까?

아쉽게도 불가능합니다.

공탁은 금전채권에 대한 변제 목적으로 제한되며,
등기상 담보물권인 근저당권은 반드시 권리자의 말소 동의 또는 법원의 판결이 필요합니다.

즉, 채권자가 사망했다고 해서 채권을 소멸시킨 후 공탁으로 말소 등기를 하는 것은 불가합니다.

3. 매도는 가능한가?

근저당권 설정이 되어 있어도 매도는 법적으로 가능합니다.

하지만 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

• 매수인이 등기부를 확인하고 근저당권 존재를 명시적으로 인지

• 계약서에 근저당권 말소 책임을 누구에게 귀속시킬지 명확히 기재

• 근저당권 인수 조건이라면 매매대금에서 채무 상당액을 감액

단, 매수인의 입장에서는 금융기관 대출이 어려울 수 있고, 등기이전 후 경매 리스크가 존재하므로 거래는 일반적으로 꺼려집니다.

4. 해결 방법은?

① 상속인과 협의 → 말소등기 신청

가장 이상적이지만, 상속인이 상속을 기피하거나 연락이 되지 않는 경우 현실적으로 어렵습니다.

② 채권소멸확인 또는 말소청구 소송 제기

• 채권 소멸 또는 시효 완성을 근거로

• 상속인을 피고로 말소청구소송 제기 가능

• 입증책임이 있으므로 소송 리스크 존재

③ 소멸시효 경과 후 직권말소청구 (드물지만 가능 사례 있음)

• 근저당 설정일 + 채권 이행기일 기준으로 10년 이상 경과

• 채권자가 권리를 행사하지 않은 사실이 명확한 경우

• 등기소 또는 법원에 소멸시효 완성 주장을 근거로 말소 신청 가능

결론

• 근저당권이 말소되지 않았더라도 부동산 매매는 가능하지만, 매수인이 부담을 안고 거래해야 하므로 현실적 제약이 큽니다.

• 공탁으로는 말소할 수 없으며, 반드시 상속인의 승계절차 또는 소송을 통한 말소 절차가 필요합니다.

• 채권 소멸시효 및 소멸추정 입증이 가능하다면, 법원 절차를 통해 말소 가능성도 있습니다.